案例4.改变国有土地使用权出让方式契税缴纳问题

2018年4月，某房地产开发企业为了响应当地政府旧城改造号召，购买一块原工业企业土地并拟将在该地块开发建造商品房。该公司通过竞价方式支付5亿元，因为该公司获得土地的性质为工业用地，要想开发商品房必须改变土地性质，2019年4月该房地产企业经政府批准，按国土局要求补缴改变土地用途的土地出让金1亿元，补缴政府的其他费用0.3亿元。该房地产企业在竞价过程中向国土局支付的5亿元已经缴纳的3%合计1500万元的契税。那么，因改变用途补缴的出让金1亿元以及补缴的其他费用0.3亿元是否还要缴纳契税？

根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函[2008]662号）文件规定：

对土地改变用途需补缴的契税进行了明确：“对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。”

因此，应补缴的契税=（1亿+0.3亿）*3%=0.039亿元。

案例5.免征土地出让金出让国有土地使用权契税缴纳问题

某房地产企业2019年3月5日通过竞价方式获得一块土地，出让金8亿元。当地政府土地起拍价4亿元，目标价6亿元，实际竞价当天最终竞价为8亿元，当地政府决定向竞价成功企业财政返利2亿元。那么，该房地产企业取得此块土地该如何计算缴纳契税呢？假定该地契税税率为3%。

根据《关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）文件规定：

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

因此，该房地产企业获得政府土地出让金返利2亿元不能作为计算契税的减免优惠，最终缴纳契税=8亿元*3%=0.24亿元。

案例6.房地产开发企业转让未开发土地使用权涉及的印花税问题

甲房地产开发企业2019年3月通过竞拍方式取得一块国有土地使用权，金额5亿元，签订土地使用权出让合同后，甲公司全额缴纳了印花税。4月，因集团公司战略调整将尚未开发的该地块又以5.5亿元的价格企业转让给乙房地产开发企业。那么甲公司转让未开发的土地使用权时，是否需要缴纳印花税？若缴纳印花税可以在计算土地增值税时扣除吗？

根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。因此，甲房地产开发企业将尚未开发的土地转让给乙房地产开发企业需要按5.5亿元为计税价格缴纳印花税。

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第（一）项规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。因此，该房地产开发公司未开发即转让的土地涉及的印花税可以在计算土地增值税时扣除。

案例7.房地产开发企业缴纳城镇土地使用税缴纳始点问题

2019年3月，甲房地产开发企业与当地政府签订土地使用权出让合同，合同约定，在甲公司缴纳土地出让金后，当地政府将于5月交付该地块。那么，甲房地产企业将从何时起缴纳城镇土地使用税？若土地使用权出让合同没有明确土地交付日期，那么，甲公司将从何时起缴纳城镇土地使用税？

根据《财政部、国家税务总局关于对房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2005]186号）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务时间问题的规定：

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地的次月缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地使用时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

因此，在实际操作中，确定房地产开发企业土地使用税纳税起止期限为：自取得土地使用权之日（政府批文或签订合同之日）起，按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除，直至将所有房产出售完毕。